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曾经，太阳城赌场亚洲：知识城是刚需在广州置业的首选，知识城的高定位、以及相对低廉的价格，吸引了很多刚需在知识城上车。
但知识城的现状，价格高、货量少，已经逼得刚需们不得不逃出知识城，把目光放到知识城附近的增城区域。现在增城中新镇没地铁、没学位，打着知识城南大门概念的御溪世家都卖到 2.6 万去了。
曾几何时，知识城还是刚需的首选，现在却已经不欢迎刚需了。还能去哪买房？刚需们不想在一棵树上吊死，但他们也需要找到一个可以安家的地方。
知识城的刚需焦虑
为了更好地了解知识城板块的一些情况，前几天，小编去实地踩盘了中新知识城的保利拾光年。从何棠下地铁站一出来，就能看到跟保利对打的万科幸福誉，幸福感满满。
反而保利这个盘，离最近的地铁站何棠下站并不近，直线距离 1.5 公里。
但我从销售口中得知，目前保利拾光年已经接近售罄了，小户型已经没了，只剩下商铺、还有二楼的一些大户型，总价在 290 万左右，首付接近 90 万。
其实，知识城缺货是普遍的现状，根据克而瑞数据显示，2021 年，整个知识城供应只有 79 套，供求比为 0.13。
在开盘时，幸福誉主打的还是刚需定位，但是后来知识城的发展让业主都膨胀了起来。
随着知识城内的项目陆续售罄，知识城成为广州最缺货的板块，未来想要在知识城内买一手，只能等城市领隽花园、升龙学府上城、奥园旺悦城陆续入市了。
如果将来价格能涨上去，那咬咬牙还可以上车，但如果在限购限价的政策下，价格涨不上去呢？谁都不想在高位接盘。
现在买还适合吗？
知识城已经从普涨的光环中脱离出来了。即使同在知识城板块内，不同地区的发展也有一点差别。
小编去踩盘保利的时候就发现，售楼部对面还是一片青山，道路正在施工，到处都是工程车。目前周边还没有成熟的商业配套。看来要等到知识城板块集中发展起来，还是需要一定的时间。
价格涨上去后，加上交通不便，对不是知识城的刚需就太不友好了。
像保利这个盘，处于广州偏北的位置，与广州整体的东进南拓大势不符，在商业配套上，还要开车跑到附近，去蹭万科幸福誉的配套，买的人大都是被知识城的光环所吸引，看中了知识城的发展潜力。
比起刚开盘时，均价 2 万左右，号称首付 13 万即可上车，保利拾光年的价格涨到了 2.9 万左右。
这个涨幅，可以让买的早的人满意，但是后来买的人可能就会担心自己是不是接盘了。根据中原集团的数据，2020 年黄埔全年上涨了 8.1%，天河区则涨了 15.5%。
虽然黄埔很热，但是它的涨幅是不如天河等中心城区的。
目前知识城均价还是在 3 万以下。但是像万科幸福誉这些学位比较好的楼盘，二手已经破了 3 万。
市场传言，黄埔的新调控政策，规定了新取证项目售价不能超过 3 万元。
黄埔区政府的执行力不需要怀疑，让人担心的是，在地铁陆续建好，学校相继落地后，未来知识城还能有什么样的利好政策。毕竟，知识城缺货，新盘的价格必然上涨，但是之前的涨幅，跟后来上车的刚需关系不大。
而且还要考虑到年底将开通的福山垃圾焚烧厂对知识城楼盘的影响。
知识城的高速度
现在来看，中新知识城的发展日新月异，已经超出了许多人的想象。早前买的人都赚到了。去年广州楼市上涨，知识城是最快吃到红利的地区之一。
当初万科幸福誉卖 8500/㎡的时候，很多人还觉得太贵了，觉得离市区太远。但现在均价已经到 3.5 万了。
没有人会怀疑黄埔区政府的执行力。这几年，除开在产业引进上的大幅进步外，知识城在地铁交通方面逐渐完善，在教育资源上更是屡有惊人之举。
据统计，近几年在知识城落户的教育项目已经达到 12 个，包括知识城中学、知识城华师附中、广州实验中学、广州二中会元学校、新侨国际学校等名校。
在大学方面，官方已经宣布将在知识城建设黄埔大学。
从小学、中学、到大学，形成了一个完整的教育圈层。对于很多刚需一族来说，知识城的配套已经足以满足他们各方面需要。
黄埔区政府的执行力，让刚需族和投资客都很有安全感。但我认为，对刚需来说，现在知识城的价格，已经不太美好，如果想要坚持知识城，必须要想清楚知识城未来的发展逻辑，还记得当初的口号吗，北有中关村，南有知识城。如果能达到中关村的科技水平，那么未来知识城还大有上涨空间。
知识城的发展逻辑
要达到中关村的科技水平并不是一朝一夕的事情，而是需要长期的规划实践。总的来看，知识城的发展逻辑是很清晰的。
经济学家任泽平提出过一个观点，房地产短期看金融 , 中期看土地 , 长期看人口。
而知识城的发展路线，也大致遵循了这个框架。短期主要抓产业、人口。长期则是注重智力资源的聚集。
知识城所在的黄埔区九龙镇，在 2010 年奠基的时候还是一片荒地，如今经过十年发展，已经相继引进了大批重大项目。
2020 年，黄埔放开限购，知识城又吸引了一大波外地的购房者前来。
为满足在知识城工作的高新人才的需要，知识城曾经公布人才住房新政，规定符合条件的高层次人才，可申请一套不超过 150 平方米、最长 5 年 100% 租金补贴的自住住房。
几天前，知识城又推出新的人才补贴政策，只要是经认定的人才，在黄埔购房时可以享受 50 万的补贴。
另外，黄埔的新盘主要也集中在知识城和长岭居板块。
越来越多的产业、人才流入，成为支撑知识城板块发展的强大动力。
小编从地铁何棠下站附近出来，看到街道上很多人在散步，一些妈妈推着婴儿车，悠闲自得地在聊天。这个地区的人气已经很旺了。
相比起天河区坐拥多间高校的情况，知识城在智力资源的聚集上还是比较缺少的。
也正是因为看到了这一点，知识城才会试图通过建设科教创新城，计划引入 13 所科研院所，来深化知识城产学研的能力。
未来这也会成为知识城发展的关键一步。
目前黄埔发展的最好的就是科学城板块，科学城与知识城的定位并不相同，但两者追求的都是在科学知识上有所突破。
从定位上讲，科学城追求的更多是知识的原创、知识的生产、知识的传播和知识的消费，知识城更多的是知识的复制和传播。但两者追求的都是智力资源。智力资源的聚集并不是一朝一夕的事情，想要在知识城内上车的人，必须要有长远的目光，如果只是想短期内买来投资，那可能还是选择涨幅更快的中心区域吧。
出品 /ZAKER 房产
文 / 一叶
